VASTGOED: Huurrecht in Nederland

Inleiding
In het privaatrecht, in het bijzonder het contractenrecht, wordt aan rechtssubjecten een grote mate van vrijheid gegeven om rechtsverhoudingen zelf vorm en inhoud te geven. De regels die het privaatrecht geeft, zijn voor een groot deel van regelend recht. Dit betekent dat die regels gelden in het geval partijen zelf geen regeling hebben getroffen. Partijen kunnen derhalve bij het sluiten van de overeenkomst afwijken van het regelend recht. Op een aantal gebieden, in het bijzonder indien de ene contractpartij tegen de andere bescherming behoeft, heeft de wetgever regels gegeven, waarvan niet of nauwelijks kan worden afgeweken. Vooral in die gevallen waarin rechtssubjecten rechtsverhoudingen aangaan voor langere duur is het wenselijk regels te stellen om de economisch zwakkere partij bescherming te bieden. In het huurrecht is dat in vergaande mate gebeurd. In grote lijnen kan gezegd worden dat de huurwet uit twee elementen bestaat: huuropzeggingsbescherming en huurprijsbescherming. Indien de verhuurder de huur wil opzeggen, is hij aan de door de wet veelal limitatief opgesomde gronden gebonden.

Woonruimte
Een huurovereenkomst die betrekking heeft op een woonruimte kan alleen eindigen na opzegging, door ontbinding door de rechter of door beëindiging met wederzijds goedvinden. Voor de opzegging geldt de wettelijke opzegtermijn. Voor de verhuurder geldt een minimale opzegtermijn van 3 maanden en maximaal 6 maanden. Voor de huurder geldt een minimaal opzegtermijn van 1 maand en maximaal van 3 maanden.

In Nederland is het niet eenvoudig om de huurovereenkomst van de woonruimte te laten eindigen tegen de wil van de huurder. In Nederland heeft de huurder van een woonruimte zeer grote bescherming. Als de huurder na huuropzegging door de verhuurder niet schriftelijk toestemt in beëindiging van de huur, moet de verhuurder de huurder dagvaarden en vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Deze vordering kan alleen worden toegewezen als de verhuurder terecht een beroep heeft gedaan op de in de wet limitatief opgesomde gronden. Deze gronden zijn de volgende:

1. huurder gedraagt zich niet als een goede huurder (niet tijdig betalen van de huur, veroorzaken van overlast etc.);
2. er is sprake van een ontruimingsbeding (in de huurovereenkomst is vermeld dat de woning aan het einde van een overeengekomen periode ontruimd moet worden);
3. verhuurder heeft de woning dringend nodig voor eigen gebruik (hieronder valt ook renovatie, maar geen verkoop);
4. huurder weigert akkoord te gaan met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met andere bepalingen;
5. er is sprake van een verwezenlijking van een geldend bestemmingsplan (hier gaat het om een bestemmingsplan van de gemeente waarin een andere bestemming is vermeld c.q. ontwikkeling);
6. indien er sprake is van een huurder die bij de verhuurder inwoont, dan moet de verhuurder aantonen dat zijn belangen prevaleren boven die van de huurder.

De rechter kan aan de huurder een vergoeding toekennen ingeval van huur beëindiging wegens dringend eigen gebruik of verwezenlijking van een bestemmingsplan. Het gaat niet om een recht op schadevergoeding, maar om de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. De verhuurder is op grond van de wet een minimum bedrag van € 5.799,– (prijspeil 2014). Dit bedrag wordt bij ministeriële regeling vastgesteld en jaarlijks aan de inflatie aangepast.

Vaak sluiten huurder en verhuurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, dat wil zeggen dat ze een tijdstip van de huur afspreken. Naar Nederlands recht valt een huurovereenkomst voor bepaalde tijd toch onder de werking van de woonruimtebepalingen. Dat betekent dat een dergelijke huurovereenkomst naar Nederlands recht niet automatisch eindigt, maar moet worden opgezegd.

Bedrijfsruimten:
In de Nederlandse huurwet wordt onderscheid gemaakt tussen bedrijfsruimten van winkels & restaurants & hotels en bedrijfsruimten van kantoren. Dit onderscheid is van groot belang om te weten welke rechten en verplichtingen de huurder en verhuurder hebben alsmede hoe de huurovereenkomst beëindigd kan worden.

Winkels & restaurants & hotels
De huurder van een winkel / restaurant / hotel is veelal aan een bepaalde locatie economisch gebonden. De huurder heeft een vaste klantenkring en kan zijn bedrijf daarom niet gemakkelijk naar een andere locatie verplaatsen zonder forse schade te lijden. Uitgangspunt van de wettelijke regeling in Nederland is dat een huurovereenkomst die betrekking heeft op winkels of restaurants een aanvangsduur heeft van 5 jaar. Dat geldt ook als partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben gesloten. De huurovereenkomst die voor 5 jaar geldt, wordt na het verstrijken van die termijn van rechtswege met een 2^e termijn van 5 jaar verlengd. De huurovereenkomst met aanvangsduur langer dan 5 jaar, maar korter dan 10 jaar, wordt na het verstrijken van de aanvangsduur eveneens van rechtswege met een 2^e termijn verlengd en wel zo dat de totale duur van de huurovereenkomst op 10 jaar komt. Als de huurovereenkomst na 10 jaar niet opgezegd is, dan wordt deze daarna voortgezet voor onbepaalde tijd. De opzegtermijn bedraagt minimaal één jaar of zoveel langer dan partijen zijn overeengekomen. Als de huurder tijdig de huurovereenkomst opzegt hoeft hij zijn opzegging niet te motiveren. Een huuropzegging door de verhuurder is echter nietig als hij daarin niet de gronden vermeldt die tot de opzegging hebben geleid. Het formuleren van de huuropzegging is dus van cruciaal belang! Bij opzegging tegen het einde van het 5^e huurjaar kan de huurovereenkomst alleen worden beëindigd in twee gevallen:

A. de bedrijfsvoering van de huurder is niet geweest zoals een goed huurder betaamt;
B. dringend eigen gebruik (daaronder valt ook renovatie, maar geen verkoop).

Bij opzegging tegen het 10^e huurjaar gelden nog aanvullende gronden:

C. weigering redelijk aanbod;
D. verwezenlijking van een geldend bestemmingsplan;

Daarnaast kan tevens een afweging van belangen tot het beëindigen van de huurovereenkomst leiden. De onder A tot en met D genoemde gronden zijn de zogenaamde verplichte beëindigingsgronden. Als de rechter heeft vastgesteld dat aan het wettelijk criterium is voldaan, dan moet de rechter de huur beëindigen en is voor een afweging van belangen geen plaats.

De vaste termijn van 5 plus 5 jaar is echter niet steeds gerechtvaardigd, bijvoorbeeld omdat de huurder eerst wil aanzien of zijn bedrijf voldoende levensvatbaar is. Vaak gaat het hierbij om startende ondernemers die de tweejaars periode willen benutten om te bezien of een bedrijf aanslaat of voldoende rendabel is/ wordt. Voor de categorie huurovereenkomsten korter dan 2 jaar gelden geen bijzondere dwingend rechtelijke opzeggingsvereisten. Opzeggingsformaliteiten en verplichte opzeggronden spelen hier dus geen rol. Als een huurovereenkomst voor 2 jaar of korter wordt aangegaan, eindigt deze na afloop van de overeengekomen duur. Dit betekent dat huurders van een winkel of een restaurant met een huurovereenkomst van 2 jaar of korter geen huurbescherming genieten.

Kantoren
De Nederlandse huurwet stelt geen nadere eisen aan de wijze van opzegging als het gaat om de huurovereenkomsten van kantoorruimten. Ook voor wat betreft de opzeggingstermijn geeft de wet geen bijzondere regeling. De huurovereenkomst voor kantoorruimte eindigt dus betrekkelijk eenvoudig. Toch is er één complicatie. Na het einde van de huurovereenkomst is de verplichting van de gewezen huurder om het gehuurde te ontruimen namelijk van rechtswege geschorst. De huurovereenkomst is rechtsgelding beëindigd, maar de verplichting om het gehuurde te ontruimen wordt opgeschort. De schorsingsperiode bedraagt 2 maanden en loopt af na het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd. Dit laatste moet expliciet, uitdrukkelijk en ondubbelzinnig (en dus niet in verkapte bewoordingen) gebeuren. De aanzegging van de ontruiming moet schriftelijk plaatsvinden. Het is overigens een misvatting om te veronderstellen dat de ontruimingsbescherming voor kantoorruimten niet zou gelden in het geval de huurovereenkomst na afloop van de bepaalde tijd eindigt. Ook in dit geval dient de verhuurder de ontruiming aan te zeggen. Is de ontruiming eenmaal aangezegd, dan heeft de huurder gedurende de schorsingsperiode van 2 maanden de tijd om zich tot de rechter te wenden met het verzoek de schorsing van de ontruimingsverplichting te verlengen. Als de rechter het verzoek honoreert, dan wordt de ontruimingsverplichting tot 1 jaar verlengd. De schorsingstermijn kan maximaal twee keer worden verlengd met telkens 1 jaar. De totale duur van de verlenging bedraagt dus maximaal 3 jaar. De enige bescherming die voor huurovereenkomsten van kantoorruimten geldt, is dus de ontruimingsbescherming.

Conclusie
De conclusie is dat in Nederland de huurders van woningen zeer grote bescherming genieten. Huurder van de woning heeft de meeste huurbescherming, gevolgd door de huurder van de winkel & restaurant & hotel en de minste bescherming heeft de huurder van een kantoor.

Mocht u vragen hebben over het bovenstaande, aarzelt u dan niet om contact met ons[1] op te nemen.

Naschrift auteurs:
In dit nummer zou  aandacht worden besteed aan het ondernemingsrecht en het vastgoedrecht. Aangezien er in dit nummer helaas geen plaats meer was voor het onderwerp ondernemingsrecht, zal dit onderwerp in een volgend nummer aan bod komen. 

(1) Jan de Koning en Brigitte Vanatova (beiden advocaat) publiceren ieder kwartaal over verschillende juridische onderwerpen in zowel Nederlands als in het Engels. De artikelen worden tevens gepubliceerd in het NCCC magazine en zijn digitaal te vinden op www.nlchamber.cz onder het kopje Infoservice / Tax & Legal.