Waardering verhuurde bovenwoning voor box 3 is in geval van oud huurcontract in strijd met EVRM

Een man is eigenaar van een verhuurde bovenwoning. De huurster van de bovenwoning geniet huurbescherming. De huurbescherming brengt mee dat de huur niet kan worden opgezegd, niet kan worden aangepast aan marktconforme prijzen en dat de huur jaarlijks maximaal mag worden geïndexeerd met een in de Uitvoeringswet Huurprijzen woonruimte vastgesteld percentage.

Met ingang van 2010 wordt de bovenwoning in box 3 gewaardeerd voor de WOZ-waarde, waarbij door middel van de zogenoemde leegwaarderatio rekening wordt gehouden met de lagere waarde wegens de verhuurde staat. De bovenwoning is in 2010 in aanmerking genomen voor een waarde van € 373.800.

De gevoerde procedure ziet op de vraag of de heffing van inkomstenbelasting over de bovenwoning inbreuk maakt op het eigendomsrecht van artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europese Verdrag Rechten van de Mens (EVRM), Volgens het Hof bestaat er een belangrijke discrepantie tussen de waarde die op grond van voormelde regelgeving aan de bovenwoning in verhuurde staat moet worden toegekend en de waarde in het economische verkeer daarvan. De wetgever en besluitgever hebben kennelijk niet stilgestaan bij dergelijke gevallen waarbij sprake is van oude contracten met lage huur. De regeling heeft tot gevolg dat de man 25 percent meer fictief inkomen wordt geacht te hebben genoten en dus voor dat gedeelte in de belastingheffing wordt betrokken. Dit leidt ertoe dat elk jaar sprake is van een omvangrijk negatief rendement.

Volgens het Hof wordt op deze wijze op de man een buitensporige last gelegd, zodat geoordeeld moet worden dat de regeling in strijd is met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM. Het Hof biedt in dit (individuele) geval rechtsherstel door bij de berekening van het in aanmerking te nemen rendement, uit te gaan van de waarde in het economische verkeer van de bovenwoning in verhuurde staat zoals die door de taxateur per 1 januari 2010 is vastgesteld en dat is € 274.000.