Vestiging kwalitatieve verplichting; is “monddood-clausule” toegestaan?

Veel vastgoedbeleggers en eigenaren van het perceel grond met opstallen wensen in de koopakte de monddood-clausule op te nemen. In deze clausule wordt beoogd dat koper zich verklaart geen bezwaar te zullen aantekenen tegen bijvoorbeeld een toekomstige uitbreiding van bedrijven op of nabij het verkochte. Bij een notariële akte wordt vervolgens onder de titel “vestiging kwalitatieve verplichting” ten laste van perceel A de kwalitatieve verplichting aangegaan om geen bezwaar te maken tegen een toekomstige uitbreiding van een bedrijf, noch tegen op daarvan aan te vragen vergunningen en toestemmingen, voor zover daartegen een rechtsgang openstaat. Bij niet-nakoming van deze verplichting is vervolgens een boete verschuldigd. De vraag is vervolgens wat de reikwijdte is van de monddood-clausule en of deze clausule kan worden overeengekomen.

Artikel 6:252 BW geeft de mogelijkheid om bij overeenkomst de verplichting te bedingen van een der partijen om iets te dulden of niet te doen ten aanzien van zijn registergoed, ook wel bekend als kwalitatieve verplichting. Er kan tevens in de overeenkomst bedongen worden dat de verplichting overgaat op volgende eigenaars en ook dat eventuele gebruikers gebonden zullen zijn. Nadat de overeenkomst is vastgelegd in een notariële akte dient inschrijving in de openbare registers te volgen (artikel 3:24-26 BW), waardoor kwalitatieve werking ontstaat. Uit de eerste 2 leden van artikel 6:252 BW blijkt dat partijen twee overeenkomsten dienen aan te gaan. Allereerst de overeenkomst zelf (de verplichting om iets te dulden of niet te doen ten aanzien van een registergoed) en vervolgens de daarop volgende overeenkomst om de verplichting kwalitatief te maken. Deze overeenkomsten hoeven overigens niet direct opvolgend te zijn. De gemaakte afspraak kan namelijk ook later bij notariële akte kwalitatief worden gemaakt. Als tussen partijen wilsovereenstemming bestaat, rijst dan de vraag of het toegestaan is de monddood-clausule tot inhoud van een kwalitatieve verplichting te maken. Daarvoor dient eerst onderzocht te worden of deze clausule onder het begrip dulden of niet doen ten aanzien van een registergoed valt, waarna onderzocht wordt of deze clausule in strijd is met de wet.

Er is sprake van niet doen, namelijk het niet bezwaar maken. Dit betekent dat de monddood-clausule in beginstel overeengekomen kan worden. Echter, het beding mag niet te algemeen geformuleerd zijn. Een algemeen geformuleerd beding is reeds volgens het Hof Amsterdam beoordeeld als in strijd met de openbare orde (Hof Amsterdam 16 augustus 2007, NJF2008, 1). Dit is volgens het Hof Amsterdam ontoelaatbaar omdat het hier de fundamentele restbeginselen betreft die er toe strekken de rechtsbescherming van de burgers te waarborgen, die niet ongelimiteerd aan willekeurige verkrijgers kunnen worden ontzegd. Deze verplichting strekt er namelijk toe dat niet alleen de desbetreffende persoon in kwestie, maar ook derden de toegang tot rechtsbescherming op grond van bijvoorbeeld hoofdstukken 6, 7 en 8 van de Algemene wet bestuursrecht wordt ontzegd met betrekking tot de bouw- en ontwikkelingsplannen van een bepaald bedrijf. Krachtens artikel 3:40 lid 1 BW is een dergelijk beding volgens het Hof in strijd met de openbare orde en daarom nietig. Op grond van artikel 17 van de Grondwet kan iemand niet tegen zijn wil worden afgehouden van de rechter die de wet hem toekent. Het Hof heeft daarbij ook verwezen naar artikel 6 van het EVRM en artikel 14 van het Bupo-verdrag. Uit de uitspraak van het Hof kan worden afgeleid dat een dergelijk beding wel geldig is wanneer het meer specifiek ziet op bezwaren ten aanzien van een concreet bouwplan en niet een algemeen verbod betreft. In de uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage van 14 november 2012 (NJF2013, 16; ECLI:NL:RBSGR:2012:BY3453) is nagenoeg dezelfde kwestie aan de orde geweest. Voor wat betreft de monddood-clausule verenigde de rechtbank zich met de visie van het Hof Amsterdam in het op 16 augustus 2007 gewezen arrest.

Ondanks deze uitspraken komt de monddood-clausule in de koopovereenkomsten en in de notariële aktes voor. Om te voorkomen dat de monddood-clausule nietig is, dient dus bij het formuleren van deze monddood-clausule te worden stilgestaan door zowel partijen zelf als door de notaris.