Exploitatie B&B ondanks toestemming VvE toch niet toegestaan

Voortbordurend op de vakantiestemming zal ik in dit artikel aandacht besteden aan een uitspraak van de rechter waarin de exploitatie van een Bed & Breakfast werd verboden ondanks het feit dat de VvE met meerderheid van stemmen haar goedkeuring had verleend.  Men zou denken dat als een bewoner van de VvE toestemming krijgt om een Bed & Breakfast te exploiteren het daarmee geregeld zou zijn. De onderhavige casus in Amsterdam geeft aan dat dit toch niet altijd het geval is.

Casus[1]

A is eigenaar van het appartementsrecht bestaande uit de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimten gelegen in het souterrain en op de beletage van een grachtenpand te Amsterdam. Het volledige pand, “Het Meerblad” genaamd, bestaat uit een voorhuis, tussenhuis met trap en dubbel achterhuis met onder- en nabijgelegen grond. Alle bewoners maken gebruik van de gang op de beletage om vervolgens via de trap bij hun appartement te komen. De gang is gehorig en vanwege de monumentstatus is het niet mogelijk om de wanden te isoleren.

Op 17 mei 2010 zijn de leden van de VvE in vergadering bijeen geweest. In deze vergadering hebben de leden van de VvE met meerderheid van stemmen besloten dat het is toegestaan om een deel van de andere appartementen te gebruiken als Bed & Breakfast.

Nietig besluit?

A is het met het genomen besluit niet eens en stelt zich onder meer op het standpunt dat het besluit in strijd is met het splitsingsreglement en dus nietig is.  De rechter is van mening dat er van nietigheid geen sprake is. Het besluit is immers conform het reglement en met meerderheid van stemmen genomen.

Vernietigbaar besluit wegens strijd met redelijkheid en billijkheid?

Voorts stelt A dat het besluit vernietigbaar is wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid.

Hier vindt A de rechter aan zijn zijde. Deze is namelijk van mening dat het besluit inderdaad vernietigbaar is wegens strijd met de redelijkheid en de billijkheid. De rechter onderbouwt zijn beslissing ‘kort weergegeven’ als volgt:

Gehorigheid appartement

A wordt door de ligging van zijn appartement het meest intensief met de geluidsoverlast geconfronteerd. Enige geluidsoverlast, behorende bij een normaal woongebruik, heeft A dan ook te dulden. Bij Bed & Breakfastactiviteiten is volgens de rechter van een normaal woongebruik echter geen sprake. Het mag zo zijn dat een loper in de gang de geluidsoverlast enigszins zal beperken, dit laat onverlet dat er geluidsoverlast zal zijn en blijven van de dichtslaande toegangsdeur en de geluiden vanwege het gebruik van de trap.

Belangenafweging

Daar komt nog bij dat het belang als eigenaar om rekening te houden met het feit dat het pand gehorig is vele malen groter is dan het belang dat gasten daarbij hebben. Voorts zijn zij niet zonder meer gehouden aan hetgeen in het splitsingsreglement is vermeld en indien zij zich akkoord verklaren met regels aangaande de beperking van geluidsoverlast is dat jegens hen niet makkelijk te handhaven.

Het door de VvE verwoorde belang om de Bed & Breakfastactiviteiten toe te staan, omdat deze leuk zijn, contacten met gasten opleveren, daaruit vriendschappen kunnen voortvloeien en het fijn is om andere van je woning te kunnen laten genieten dient te wijken voor de belangen van A bij een rustig woongenot. Bij het besluit is met de belangen van A onvoldoende rekening gehouden.

Conclusie

Uit het voorgaande blijkt dat het exploiteren van een Bed & Breakfast in een woning met appartementsrechten niet altijd eenvoudig is. Zelfs als de VvE met meerderheid van stemmen goedkeuring verleent, is het mogelijk dat de rechter de exploitatie op verzoek van één appartementseigenaar verbiedt.

________________________________________

[1] Rb Amsterdam 4 oktober 2010, PRG 2011, 36, LJN: BO8425