Erfpacht; alternatieven?

Er zijn diverse factoren die erfpacht minder aantrekkelijk kunnen maken voor erfpachtgevers en/of erfpachters. Een zeer belangrijke factor is  onduidelijkheid over de hoogte van de canon. Deze vertoont geregeld een grillig en onvoorspelbaar patroon, waardoor voor de erfpachter moeilijk is te voorspellen hoe hoog de canon zal worden na de eerstvolgende bijstelling ervan. Zo is er de nodige ophef in Amsterdam met betrekking tot de hoogte van de canon in Amsterdam waar veel erfpachtrechten zijn verstrekt na de tweede wereldoorlog voor een periode van 75 jaar. De herziening daar leidde tot zeer grote verhogingen van de canon. Daarover is veel publieke ophef ontstaan. Zo werd er gesteld dat erfpacht onhoudbaar is geworden door de wijze waarop de gemeente er mee omgaat. Er wordt wel gesteld dat het feitelijk als melkkoe, verkapte belastingheffing of nivelleringsmaatregelen wordt toegepast, en wel zodanig dat het nog veel meer impact heeft dan hypotheekrenteverhoging of woekerpolissen. Regelgeving of toezicht met betrekking tot die hoogte of bijlstellen ervan, of anderszins ontbreekt grotendeels, wat de voorspelbaarheid verder beperkt. Er wordt wel gesteld dat de erfpachter “vogelvrij is” en ook dat erfpacht een complex financieel product is waarvoor een bijsluiter zou moeten gelden. Andere bezwaren zijn de onduidelijkheden over de toepasselijke beperkende voorwaarden voor het gebruik van WOZ-belastingheffing alsof de erfpachter eigenaar is.

Deze onvoorspelbaarheid en bezwaren maken mede gelet tot een ander groot probleem, namelijk dat de financierbaarheid van particulieren rechten van erfpacht onder druk is komen te staan omdat banken steeds meer bezwaren gingen zien bij de verstrekking van financiering met hypotheek op het erfpachtrecht als onderpand. Dit heeft er overigens toe geleid dat eind 2011 een rapport is verschenen van de Nederlandse Vereniging van Banken waarin een aantal vuistregels is opgenomen waaraan een financierbare vorm van particuliere erfpacht van woningen dient te voldoen.

Al met al kan gezegd worden dat erfpachtrecht bestaansrecht heeft maar dat het gezien de maatschappelijke impact en misstanden toe is aan een moderniseringsslag. Net als het huurrecht zou de communicatie over voorwaarden en canon verbeterd of gereguleerd dienen te worden om misstanden te voorkomen. Ook is bepleitbaar  dat er op een vergelijkbare wijze als bij huur en/of financiële producten een instelling wordt belast (of opgericht) die kan ingrijpen (huurcommissie), toezicht houdt (AFM) en/of klachten in behandeling kan nemen (Kifid).